Cosa si intende per locazione commerciale e quale normativa si applica?
La locazione commerciale è il contratto con cui il proprietario concede il godimento di un immobile ad un conduttore (persona fisica o giuridica) per l’esercizio di un’attività (industriale, commerciale, ecc).
Il contratto in questione è regolato dalle norme del codice civile e dalla speciale disciplina di cui alla Legge n. 392/1978.
Quali tutele offre la Legge 392/1978 al conduttore?
La normativa assicura tutele particolarmente incisive al conduttore esercente l’attività.
Ecco le principali:
- la durata minima ed inderogabile del contratto è di 6 anni (9 anni per le attività alberghiere), rinnovabile per un egual periodo;
- alla prima scadenza, il proprietario può dare disdetta del contratto soltanto se ricorre una delle tassative ipotesi previste dall’art. 29 della Legge 392/1978 (ad esempio, il proprietario intende rientrare nel possesso dell’immobile per ristrutturarlo e adibirlo a propria abitazione principale, oppure per esercitarvi in proprio un’attività commerciale). In tale ipotesi, il locatore dovrà, a pena di decadenza: (i) dichiarare nella comunicazione di disdetta la propria volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile locato alla scadenza del contratto; e (ii) specificare, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dall’art. 29, sul quale la disdetta è fondata;
- se il proprietario, entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, non esegue gli interventi dichiarati in violazione dell’art. 29, è tenuto su richiesta del conduttore al ripristino del contratto e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione, in aggiunta all’indennità per la perdita dell’avviamento (vedi infra);
- la disdetta del contratto deve essere inviata, in ogni caso, almeno 12 mesi (18 mesi per le attività alberghiere) prima della scadenza, altrimenti è inefficace;
- ad eccezione delle ipotesi di morosità o disdetta del conduttore, l’esercente l’attività avrà diritto, al termine del contratto, alla corresponsione di un’indennità per la perdita di avviamento corrispondente a 18 mensilità dell’ultimo canone versato (21 per l’attività alberghiera), quale indennizzo per la perdita della clientela e del valore commerciale acquisito esercitando la propria attività. Il proprietario non potrà esercitare eventuali azioni di rilascio forzoso dell’immobile finché l’indennità non sarà stata integralmente corrisposta al conduttore;
- è ammesso il c.d. ‘canone a scaletta’ se stabilito ab origine nel contratto e se non è volto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria in violazione dei limiti prescritti dall’art. 32 Legge n. 392/1978;
- in caso di vendita del fondo commerciale il conduttore ha diritto di prelazione all’acquisto e, se pretermesso, potrà esercitare azione di riscatto nei confronti del terzo acquirente entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita (artt. 38-39 Legge n. 392/1978).
Quali diverse tipologie contrattuali devono essere tenute distinte dalla locazione commerciale?
- Contratto di affitto di azienda
“La differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto (…); in secondo luogo ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l'esercizio dell'impresa già dal dante causa, occorre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del bene, restando poi libero l'avente causa di organizzare ex novo un'azienda propria. E ciò tenendo conto che un complesso di beni organizzato costituisce azienda se i beni sono tali da poter costituire, attraverso l'organizzazione, di cui si è detto, una azienda vera e propria, ed occorrerà dunque tener conto del fatto che, nella fattispecie, i beni ceduti, insieme al locale erano costituita da un massetto, un registratore ed un gabinetto, ossia da cespiti la cui cessione, di per sé, non integra un trasferimento di ramo aziendale” (Cass. Civ. 3888/2020).
- Contratto di utilizzo di spazi e servizi
Caratteristiche principali:
- rispetto alla locazione commerciale, accanto al godimento dell’immobile viene fornito l’utilizzo di attrezzatture da ufficio e la fornitura di servizi aggiuntivi, quali utenze, pulizie, servizio di segreteria, ecc.;
- non soggiace all’obbligo di durata minima previsto dalla Legge n. 392/1978;
- è soggetto a registrazione in caso d’uso.
LE ULTIME DALLA CASSAZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONE COMMERCIALE
Cass. Civ., Sez. III, 15 Dicembre 2021, n. 40252
(…) l'esercizio del diritto di riscatto urbano di cui all'art 39 della legge n. 392 del 1978, previsto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto (…) la sostituzione ex tunc di detto titolare al terzo (…) tale conduttore non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto (Cass. 29/11/2011, n. 25230).
Cass. Civ., Sez. VI, 11 Febbraio 2022, n. 4564
(…) il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della res (seondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto), dipendenti dalla situazione edilizia del bene, non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 cod. civ., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo ad incidere un interesse del conduttore, al quale ultima spetta l’onere di (…) provare il pregiudizio sofferto in conseguenza dell’abusività del cespite.
centri commerciali: sì all’indennita’ di avviamento
La giurisprudenza ha espressamente riconosciuto la debenza dell’indennità di avviamento per l’ipotesi di locazione di unità immobiliari ubicate all’interno di un centro commerciale (Cass. Civ. 18478/2016)
INDENNITA' DI OCCUPAZIONE DOVUTA DAL CONDUTTORE SINO AL RILASCIO
Il conduttore che, alla scadenza del contratto, permanga all’interno dell’immobile in attesa della corresponsione dell’indennità di avviamento è tenuto a corrispondere un’indennità di occupazione (pari all’ultimo canone di locazione corrisposto) sino alla data di effettivo rilascio.
NULLA LA RINUNCIA PREVENTIVA DEL CONDUTTORE ALL’INDENNITA’ DI AVVIAMENTO
In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla (...) potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata (Cass. Civ., n. 24221/2019)
